Condominio

Home
Premessa
Amministratore
Ascensori
Assemblea
Casistica Pratica
Condominio
Comunione
Condominio-WEB
Fisco
Legislazione
Parti Comuni
Proprietà Esclusive
Regolamento
Referenze


Il Condominio
Le Cooperative
Chi deve essere convocato all'assemblea
Chi ha diritto a partecipare all'assemblea
CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI
Delibera Nulla o Annullabile
Differenze tra Comunione e Condominio
DISPOSIZIONI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E TRANSITORIE
Norme del buon padre di famiglia
Raccolta di firme
Varie ed eventuali

Il Condominio

Regole fondamentali:

Solo 2 proprietari = Nasce automaticamente il Condominio.

Più di 8 proprietari = E' obbligatorio l'Amministratore (fino al 18/06/2013 era obbligatorio con più di 4 proprietari)

Più di 10 proprietari = E' obbligatorio il regolamento di Condominio.

Il Condominio gestisce e regola l'uso della proprietà immobiliare comune frazionata in base alle tabelle millesimali.

Il Condominio nasce il momento stesso in cui un unico proprietario o ente proprietario fraziona uno stabile e vende ad un'altro una porzione di questo frazionamento (Es. appartamento), subentrano quindi delle parti comuni quali scale d'accesso servizi giardini etc etc.

Il Fabbricato però deve essere inserito in uno stabile che si sviluppa in altezza, quindi derogano da questo esempio le villette a schiera che hanno in comune la sola parete di una stanza mentre hanno ingressi indipendenti e servizi indipendenti (quindi non esiste frazionamento di beni comuni).

Un esempio è il caso di due proprietari di uno stesso immobile di cui uno muore e subentrano quattro eredi, se il de cuius aveva già provveduto al frazionamento dell'immobile per la futura vendita, allora si è in presenza di Condominio (gli eredi vengono ad acquisire una proprietà già frazionata), mentre altrimenti si è in regime di Comunione. [indice]


Le Cooperative.

Il Condominio nasce nel momento in cui la Cooperativa (unico proprietario anche se formata da più soci), inizia a vendere ai vari soci le parti dell'immobile costruito in cooperativa. Occorre sapere quale sia la forma stabilita dallo statuto per l'assegnazione ufficiale delle varie parti dell'immobile (Es.semplice raccomandata o atto) per sapere quando subentra il Condominio.

Comunque sia, dopo l'assegnazione ufficiale, scatta l'istituzione del Condominio.

Il Condominio può coesistere con la Cooperativa, ma sono due cose distinte.

L'amm.re può essere nominato dall'assemblea del Condominio e non dall'assemblea della Cooperativa.

Per convocare la prima assemblea è sufficiente un solo condomino che chiama come secondo condomino la Cooperativa stessa e quindi iniziare le pratiche condominiali.

Il presidente della cooperativa non può arrogarsi il diritto di fare l'amm.re del condominio della cooperativa in quanto l'amm.re può essere nominato solo dall'assemblea dei condomini come indicato nell'art. 1129 del C.C. e tale articolo è inderogabile. [indice]


CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI (Aggiornato con la Legge 11/12/2012 n. 220 pubblicata in gazzetta ufficiale n. 293 il 17/12/2012 ed entrata in vigore dal 18/06/2013)

Di seguito sono riportati gli articoli del codice civile che regolano il condominio, occorre precisare che quelli indicati in grassetto-corsivo "blu" sono inderogabili, pertanto, ogni patto, anche scritto che contrasta con questi articoli deve ritenersi nullo.

Viceversa, gli altri articoli (in grassetto "nero" sono derogabili, pertanto, eventuali modifiche espresse sui regolamenti contrattuali o assembleari sono da ritenere valide.[indice]

Gli articoli della vecchia normativa sono nella parte sinistra della tabella sottostante mentre sulla parte destra sono riportati i nuovi articoli in vigore a partire dal 18/06/2013. Si è preferito indicare sia gli articoli non più validi che quelli nuovi per evidenziare le modifiche apportate dal legislatore e valutarne l'effettiva o meno efficacia del provvedimento adottato.

Dobbiamo comunque dire che questa nuova normativa, che doveva risolvere i numerosi contenziosi, ci ha altamente deluso. Anche se la modifica di alcuni articoli ha aggiunto tipologie di interventi prima non previsti, occorre anche dire che sembra redatta da chi di problematiche condominiali ne sa poco.

A nostro avviso la situazione dei contenziosi non migliorerà, anzi, peggiorerà grazie anche ad errori grossolani fatti in alcuni articoli come ad esempio:

  •  L'articolo 67 primo comma delle disposizioni d'attuazione che stabilisce delle quote millesimali per i deleganti a causa delle quali alcuni condomini non potranno farsi delegare da nessuno se posseggono proprietà con più di un quinto del totale.
  •  Non aver modificato l'articolo 71 che non è più applicabile.
  •  Non aver corretto l'articolo 155 secondo comma che fa riferimento ad un comma errato del 1138.
  •  Aver previsto un nuovo articolo 1117-bis quando già il 61 e 62 delle disposizioni d'attuazione prevedono le stesse cose
  •  L'articolo 1117-ter che prevede modalità di convocazione in contrasto con l'art. 66 delle disposizioni che è inderogabile ed il 1136 per la costituzione dell'assemblea, è inoltre in contrasto con l'articolo 1122-bis terzo comma.
  •  etc. etc.

Buon lavoro colleghi amministratori !

CODICE CIVILE DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Art. 1117-bis (dal 18/06/2013) Ambito di applicabilità
Art. 1117-ter (dal 18/06/2013) Modificazioni delle destinazioni d'uso
Art. 1117-quater (dal 18/06/2013) Tutela delle destinazioni d'uso
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Art. 1119 Indivisibilità
Art. 1120 Innovazioni
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Art. 1122-bis (dal 18/06/2013) Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Art. 1122-ter (dal 18/06/2013) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Art. 1128 Perimetro totale o parziale dell'edificio
Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
Art. 1130-bis (dal 18/06/2013) Rendiconto condominiale
Art. 1131 Rappresentanza
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
Art. 1134 Gestione di iniziativa individuale
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Art. 1138 Regolamento di condominio
Art. 1139 Rinvio alle norme della comunione
Art. 2659 Nota di trascrizione

Normativa valida prima del 18/06/2013

Normativa valida a partire dal 18/06/2013

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1117 Parti comuni dell'edificio.

1° comma: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

il suolo su cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i cortili e in genere le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

le opere le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

 

Art. 1117 Parti comuni dell'edificio.

1° comma: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1° tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2° le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3° le opere le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Questo articolo rientra nella casistica di quelli derogabili, quindi il Regolamento Contrattuale può derogare da questo articolo.

E' bene inoltre ricordare che per quanto riguarda l'uso di parti comuni richiamate sugli atti d'acquisto il primo atto è quello che conta, pertanto atti successivi al primo che modificano l'uso di una parte comune già stabilita da un precedente atto non sono validi.

Spesso capita che i proprietari di negozi o magazzini in genere contestano addebiti di spese per mantenimento di cose comuni che loro non adoperano (es. mantenimento di un giardino), in tali casi però se il R. Contrattuale non prevede deroghe, va applicato l'art. 1117 in quanto il giardino essendo di proprietà di tutti i condomini (compresi i proprietari dei negozi) non ci si può sottrarre dal pagamento per quanto disposto dall'art. 1118 2° comma.[indice]

 

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

Art. 1117 bis. Ambito di applicabilità.

1° comma: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117. [indice]

(Nota: Questa norma era già disciplinata dagli art. 61 e 62 delle attuazioni, non si capisce quindi perché il legislatore l'abbia voluta inserire)

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

Art. 1117 ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso.

1° comma: Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

2° comma: La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

3° comma: La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

4° comma: La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

5° comma: Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

(Nota: Questo articolo creerà non pochi problemi per incompatibilità con altri articoli inderogabili quali l'art. 66 delle Disposizioni di Attuazione che prevede diverse modalità per la convocazione e l'Art. 1136 del C.C. per quanto riguarda la costituzione dell'assemblea. Risulta inoltre in contrasto con il nuovo art. 1122 bis terzo comma.) [indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

Art. 1117 quater. Tutela delle destinazioni d'uso.

1° comma: In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136.

 

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.

1° comma: Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

2° comma: Il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

 

Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.

1° comma: Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

2° comma: Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

3° comma: Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

4° comma: Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Il secondo comma di questo articolo è inderogabile.  [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

 

Art. 1119 Indivisibilità.

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

 

Art. 1119 Indivisibilità.

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Un esempio a questo articolo potrebbe essere una delibera assembleare che decide la suddivisione di un locale lavatoio non più utilizzato, in tante piccole cantine, di numero pari al numero dei condomini e di grandezza proporzionale secondo le tabelle millesimali di proprietà dei singoli condomini.

Altro esempio è l'installazione di un ascensore su una tromba delle scale da parte di solo alcuni condomini consenzienti, i dissenzienti non si possono appellare all'art. 1119 perche la divisibilità della tromba delle scale non rende incomoda la tromba agli altri in quanto non utilizzata da nessuno.

Altro esempio ancora è quello di un condomino che proprietario di un attico chiude con un cancello l'accesso al pianerottolo delle scale perché serve da accesso solo al proprio appartamento.Questo non rende più incomodo l'accesso degli altri condomini perché tale pianerottolo non veniva mai usato da questi.[indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1120 Innovazioni.

1° comma: I Condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

2°comma: Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

 

 

Art. 1120 Innovazioni.

1° comma: I Condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Prima del codice civile del 1942 e prima della legislazione sul condominio che è nata con una legge del 1934, il problema delle innovazioni era trattato in modo particolare nel vecchio codice del 1865 e voleva dire ogni modifica apportata alla cosa comune con il consenso di tutti (1000 m/m), mentre oggi con l'avvento della legge del 1934 per innovazione si intende qualsiasi opera nuova che viene introdotta nel condominio dalla volontà dei condomini.

Il miglioramento di una cosa esistente non è innovazione.

L'opera nuova però, per essere considerata innovazione, deve alterare in tutto o in parte la destinazione della cosa comune.

Es: Il giardino condominiale che si vuole trasformare a parcheggio altera in tutto o in parte la destinazione del giardino.

L'impianto di riscaldamento che viene ad essere soppresso altera il bene comune perché non esiste più. Mentre la sostituzione della caldaia ogni dieci anni è una manutenzione straordinaria perché il riscaldamento già esiste.

2°comma: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici (parte soppressa dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

3°comma: L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

4°comma: Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.[indice]

 

RIMANE INVARIATO

Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie.

1° comma: Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni dell'edificio, e consista in opere , impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Anche se l'innovazione è permessa, non deve però essere gravosa o a carattere voluttuario ed in tal caso un singolo condomino o più condomini possono dissentire e non partecipare alle spese. Es: In un condominio senza ascensore si decide di mettere l'ascensore e due condomini dissentono, quindi la maggioranza procede alla costruzione e i due non partecipano.

Gravosa è la spesa che è talmente alta da non valere la pena di essere fatta per il valore irrisorio dell'intero edificio in rapporto alla spesa stessa.

Voluttuaria è ad esempio il voler cambiare il corrimano di legno in un'altro di marmo perché anche se più costoso è più bello.

2° comma: Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l' ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

3° comma: Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Facciamo l'esempio di un condominio di dieci condomini nel quale sette decidono di installare un ascensore e gli altri tre no.

In qualsiasi momento uno dei condomini che si è precedentemente estraniato all'innovazione può richiederne l'utilizzo contribuendo alle spese al costo a suo tempo sopportato dai condomini comprensivo degli interessi al momento maturati (5% fino a dicembre 92 e 10% dopo tale data) e detratto il valore stabilito da un consulente per il depauperamento avvenuto negli anni.

Per costo sostenuto non si intende quello che si sarebbe dovuto spendere al momento ma quello realmente speso a suo tempo.

L'importo così calcolato andrà dall'Amm.re ripartito tra i condomini che avevano a suo tempo contribuito

Questa innovazione riguardando solo sette su dieci condomini è una COMUNIONE all'interno del condominio e va considerata come tale per la convocazione delle assemblee, si dovrà cioè convocare separatamente i condomini proprietari dell'ascensore e seguire le maggioranze richiamate dalla comunione.

La porta da aprire per l'ascensore nel pianerottolo va addebitata al solo condomino che richiede di entrare nella comunione.

Per quanto riguarda il decoro architettonico il fatto di stabilire che si sia violato spetta al solo giudice o ad un perito da lui nominato.

Le inferriate mobili o fisse alle finestre come pure i doppi vetri tramite infissi in alluminio inseriti nel vano finestra all'esterno erano fino a poco tempo fa considerate violazioni al decoro architettonico ora però la giurisprudenza le prevede essendo cambiati i tempi (maggiori furti di appartamento).

Cancello automatico era prima considerato innovazione voluttuaria mentre ora viene considerato come un ammodernamento e miglioria anche sulla sicurezza della cosa comune, stessa cosa per il cancello alla fine della rampa di accesso ai box.

Questo però rientra nei casi di possibilità di utilizzazione separata sul fatto che un condomino potrebbe rifiutarsi di volere il telecomando e volere la sola chiave, in questo caso non paga il telecomando.

Il condomino che volesse istallare l'ascensore ma non ha la maggioranza perché l'assemblea ritiene che leda il decoro architettonico deve impugnare la delibera, davanti al magistrato produrrà una perizia e chiederà che il tribunale nomini un perito che dovrà accertare che non altera la statica, il decoro architettonico e che non sottragga un bene comune agli altri condomini, il tribunale accerterà che ci siano tutti questi requisiti nel qual caso annulla la delibera ed il condomino potrà mettere l'ascensore.

Poniamo il caso che si voglia mettere l'ascensore nella tromba delle scale, oppure all'esterno perché nella tromba non vi sia spazio e all'esterno ci sia un giardino condominiale dove tale opera occuperebbe una zona irrisoria e comunque il condomino avrebbe una quota su quel giardino.

In questo caso si presenta il problema di dire, ma la sottrazione della tromba delle scale per una sua parte o la sottrazione dello stesso spazio sul giardino condominiale o sul cortile, ha la capacità di sottrarre in parte o in tutto il bene agli altri condomini ? La giurisprudenza è tutta unanime e dice di no.

L'unica cosa che deroga è il caso che tale istallazione oscuri alcune finestre che si trovano in prossimità dell'ascensore, allora lederebbero l'utilizzazione del bene (in questo caso la finestra) al singolo, oppure tolgano del tutto l'utilizzo del bene nel caso del giardino se quest'opera lo occupasse tutto allora sarebbe vietata.[indice]

 

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune.

1° comma: Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune.

1° comma: Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

1° comma: In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Cosa può fare l'amm.re nel caso venga informato da un condomino che un'altro condomino all'interno del proprio appartamento sta facendo lavori del tipo di quelli riportati; per primo deve chiedere di visionare le opere in corso per costatare l'effettivo eventuale danno e nel caso di dissenso da parte del proprietario può e deve chiedere l'intervento del Comune in forza dell'articolo 1122 che a sua volta può intervenire tramite l'autorità giudiziaria per la sospensione dei lavori stessi. [indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

1° comma: Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

2° comma: E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

3° comma: Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per danni eventuali.

(Nota: questo comma è in contrasto con quanto stabilito sul nuovo articolo "1117 ter che per le modificazioni delle parti comuni prevede i 4/5 dei partecipanti e dei millesimi."

4° comma: L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. [indice]

 

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

Art. 1122 ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

1° comma: Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136. [indice]

(Nota: E' bene far approvare dall'assemblea l'esatta posizione delle telecamere perché queste devono controllare le sole parti comuni e non quelle private.)

RIMANE INVARIATO

Art. 1123 Ripartizione delle spese.

1° comma: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

2° comma: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

3° comma: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae l'utilità. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale.

1° comma: Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

2° comma: Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. [indice]

 

Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori.

1° comma: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

2° comma: Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti le soffitte o camere a letto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

RIMANE INVARIATO

Art. 1125 -  Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,delle volte e dei solai.

1° comma: Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrapposti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.[indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Su questo articolo la cassazione ha espresso numerosi pareri anche discordi gli uni dagli altri, è da tenere comunque presente che questo rientra tra gli articoli derogabili, quindi un Regolamento di Condominio può disciplinare il riparto.

Se il Regolamento di Condominio non dice chi è il proprietario del lastrico, questo appartiene a tutti in proporzione alla tabella di proprietà.

Secondo il parere della maggioranza degli esperti del settore, ai 2/3 debbono partecipare tutti i condomini, anche quelli che non si trovano direttamente al di sotto del lastrico, mentre altri (vedi ad es. la Balzani) asseriscono il contrario.[indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

1° comma: Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

2° comma: La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

3° comma: I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

4° comma: Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Questo articolo permette e regola la legge per la sopraelevazione del lastrico solare a cura del proprietario, per tale motivo molti costruttori si riservano tale proprietà allo scopo di evitare eventuali elevazioni da parte del proprietario dell'ultimo piano.

Per "valore dell'area da occuparsi per la nuova fabbrica" riportato nel 4° comma deve intendersi il valore del solo terreno pari all'area della nuova fabbrica.

Se il R. Contrattuale non dispone obblighi particolari e nessuno in particolare risulta proprietario del lastrico solare, il proprietario dell'ultimo piano può sopraelevare rispettando quanto esposto da questo articolo.[indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio.

1° comma: Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento come al primo comma, oggetto della vendita sono palesemente le parti comuni; giacché quelle parti o i relitti che possono essere attribuiti senz'alcun dubbio quale proprietà esclusiva, non possono essere considerati.

La ripartizione del ricavato va fatta secondo le quote di proprietà di tutti i condomini.

2° comma: Nel caso di perimento di una parte minore l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

Tale deliberazione è valida solo se rispetta il primo ed il secondo comma dell'art. 1136 sulle maggioranze indispensabili.

Se tale maggioranza non si ottiene, viene meno la possibilità di obbligare tutti i condomini all'onere della ricostruzione; è escluso altresì che il magistrato possa in tal caso dare l'ordine della ricostruzione.

3° comma: L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

4° comma: Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore.

1° comma: Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amm.re. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

2° comma: L'amm.re dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

3° comma: Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

4° comma: La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

 

Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.

1° comma: Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario.

La richiesta all'autorità giudiziaria richiamata vuole dire: fare un'istanza in carta bollata (richiamando l'articolo citato ed i motivi) indirizzata al Presidente del Tribunale della città competente.

Il condomino che provvede all'istanza è poi comunque obbligato a fornire le prove del motivo per cui ha richiesto l'intervento giudiziario (Es. per assenteismo dell'assemblea etc...ma lo dovrà dimostrare).

2° comma: Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

3° comma: L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

4° comma: L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

(Nota: Innumerevoli dubbi sorgono con questo comma per l'adeguamento della polizza sull'importo dei lavori straordinari che possono benissimo riguardare somme ingenti se riguardano lavori di risanamento dell'intero fabbricato e che comporterebbero per l'amministratore un onere assolutamente insostenibile tenendo presente che banche e assicurazioni per emettere fideiussioni pretendono un patrimonio personale almeno pari al valore della stessa fideiussione e non sarebbe neppure sufficiente quindi un adeguamento della parcella professionale)

5° comma: Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

6° comma: In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

7° comma: L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

8° comma: Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Con questo comma il legislatore ha messo fine alla richiesta della "parcella aggiuntiva" che numerosi amministratori, poco professionali, richiedevano per il solo "passaggio consegne". La parcella dovuta è solo quella relativa al periodo in cui l'amministratore uscente ha lavorato per conto del condominio prima del passaggio consegne.

9° comma: Salvo che sia espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

10° comma: L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Siamo del parere che sarebbe buona norma inserire comunque all'ordine del giorno delle assemblee annuali la nomina/conferma dell'amministratore perché non farlo sarebbe in contrasto con quanto stabilito dall'art. 1135 1° comma (norma comunque derogabile).

Allo scadere dell'anno in cui è stato in carica l'amm.re, questi non si intende senz'altro esautorato; ma seguita nelle sue funzioni e nella sua responsabilità fino a che non sia stato regolarmente sostituito.

Il condomino, nominato amm.re dell'edificio comune da tutti gli altri comproprietari, non decade di diritto dall'incarico alla scadenza del termine, ma con la nomina del suo successore, e, quindi, sino a tal momento, può rappresentare in giudizio tutti i condomini. (Cass. 2-7-1933).

L'amm.re revocato anzitempo dall'incarico senza giusta causa, ha diritto (nel caso sia un professionista che presti la sua opera a scopo di remunerazione) all'indennità di quanto anzitempo pattuito e ciò in applicazione dell'art.1725 del C.C. per la revoca del mandato oneroso.

11° comma: La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.(vedi nota (1) Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su incarico di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Nota (1): Questo articolo è inderogabile, quindi un regolamento di condominio che dicesse il contrario porterebbe ad inevitabili contenziosi.

12° comma: Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti  giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

Nota: questi argomenti erano già previsti negli articoli 1130, 1131 e 1137 quindi ci sembra del tutto superfluo averli nuovamente richiamati e saranno anch'essi oggetto di contestazioni

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

Nota: questa norma ci risulta inapplicabile in quanto l'amministratore non ha facoltà di togliere ipoteche.

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

13° comma: In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

14° comma: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

15° comma: Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

16° comma: Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle provincie o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore.

1° comma: L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

2° comma: Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

 

 

Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore.

1° comma: L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

Nota: Aver qui inserito di convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto è una ripetizione di quanto poi stabilito al seguente punto 10)

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

Nota: Su questo punto 3) sarebbe stato bene aggiungere anche le spese straordinarie

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

Note:

Questo da la possibilità all'Amm.re, senza dover necessariamente convocare un'assemblea, agire contro quei condomini che si sono appropriati ingiustamente di un bene comune: Es.

Un condomino che allarga la sua cantina a scapito della parte di accesso comune etc.., le azioni d'urgenza che l'Amm.re a tutela delle parti comuni può svolgere sono: "POSSESSORIA", "DANNO TEMUTO", "NUOVA OPERA" (vedi Azioni Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).

Tutte queste quattro attività richiamate nell'articolo 1130 si ribadisce che sono attività che non richiedono convocazione preventiva dell'assemblea, se poi l'Amm.re vuole in seguito convocarla per rendere noto lo stato delle cause nulla lo vieta, ma non è obbligatorio.

Mentre per tutti gli altri casi che non sono previsti dal 1130 l'Amm.re per agire deve essere autorizzato dall'assemblea.

Secondo il parere di alcuni esperti comunque, a questo quarto punto, va escluso il caso di accertamento di difetti di costruzione, in questo caso l'azione contro il costruttore non può essere intrapresa dall'Amm.re perché, anche se trattasi di vizi della cosa comune, questi però fanno parte dell'atto di compravendita tra il costruttore ed il singolo e spetta quindi al singolo condomino agire contro il costruttore.

L'Amm.re per il rispetto di quanto sopra detto può chiedere di entrare nell'appartamento del condomino per verificare il rispetto delle regole richiamate (vedasi anche l'aumento delle superfici radianti) e se il condomino si rifiuta, può far ricorso al pretore per l'ex art. 700 del codice di procedura civile e farsi imporre così l'entrata nell'appartamento; in questo caso il giudice dispone un'ufficiale giudiziario che insieme all'Amm.re potrà entrare nell'appartamento per le verifiche necessarie, se il condomino si rifiuta ancora, tramite il commissariato di zona può essere anche richiesto l'intervento delle forze dell'ordine.

Se l'assemblea non disciplina l'uso delle cose comuni, questo può essere fatto dall'amministratore in funzione di questo articolo: Es orario d'uso del giardino condominiale allo scopo di evitare schiamazzi e fastidi ai condomini, l'orario di chiusura del portone etc..

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza "delle parti comuni dell'edificio" (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) . Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico/amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Note:

Sarebbe stato sufficiente mettere la postilla dei 180 giorni al punto 1) senza inserire questo punto. Inoltre ci sembrano eccessivi i 180 giorni per rendere conto della propria gestione.

Essendo l'articolo derogabile, se il regolamento di condominio richiede il conto della gestione in tempi più brevi fa fede il regolamento perché contrattuale.  [indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 1130 bis Rendiconto condominiale.

1° comma: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa gestione.

Nota: La conservazione dei documenti giustificativi per 10 anni non è da considerare retroattiva ma a partire dal 18/06/2013 data di entrata in vigore della nuova normativa.

2° comma: L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

 

Art. 1131 Rappresentanza.

1° comma: Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.

2° comma: Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso soggetto.

3° comma: Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

4° comma: L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

 

 

Art. 1131 Rappresentanza.

1° comma: Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.

Il R. contrattuale non può in nessun caso derogare dalle disposizioni di questo articolo.

Per maggiori poteri, si intende ad esempio quando viene dato mandato all'amministratore (in sede assembleare) di eseguire opere o fare cose particolari quali anche cause giudiziarie senza necessariamente riconvocare l'assemblea.

2° comma: Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso soggetto.

Se il condominio riceve una citazione, è buona norma per l'amministratore di citarsi in giudizio e questo perché tale sistema evita che il pretore possa procedere contro il condominio perché dichiarato assente in contumacia per il fatto che nessuno gli ha risposto (e nel qual caso ne sarebbe il responsabile).

3° comma: Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

4° comma: L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

"L'amm.re del condominio è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese regolarmente deliberate dall'assemblea nell'interesse comune" (Cass. 16-1971 n.1836).[indice]

 

RIMANE INVARIATO

Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti.

1° comma: Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

La norma al primo comma è applicata allorché si tratti di liti fuori dell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore; perché nel caso opposto anche il condomino dissenziente resta vincolato all'azione di questo salvo il suo diritto di agire contro l'amministratore per le responsabilità che avesse assunte promuovendo la lite in violazione dei doveri della normale diligenza.

Per atto notificato all'amministratore si intende un qualcosa notificato tramite un'ufficiale giudiziario, quindi non una semplice raccomandata (anche se alcuni magistrati hanno però accettato anche la notifica tramite raccomandata pervenuta entro trenta giorni), ma una carta bollata in duplice copia "ATTO STRAGIUDIZIALE" (che ha luogo fuori del giudizio e non fa parte degli atti giudiziari) che richiami l'articolo sopra indicato, le generalità del dissenziente e le sue motivazioni, autenticata da un'ufficiale giudiziario al quale, previo pagamento delle tasse dovute (circa 15.000 lire), si chiederà di notificare l'atto all'amm.re nei termini dovuti.

Non è valido il dissenso espresso sul verbale d'assemblea se non seguito da notifica altrimenti il codice civile avrebbe parlato di comunicazione e non di atto da notificare...

Il condomino presente in assemblea può esprimere il suo dissenso sul verbale, ma deve fare attenzione perché deve fare due dichiarazioni di dissenso;

1- Si deve opporre alla delibera assembleare, e questo perché se non si oppone non si può poi dissociare.

2- Si deve espressamente dissociare dalla lite, in base all'art. 1132 e questo comporta che non gli potranno essere addebitate le spese che si verranno a sostenere per la causa che andranno quindi ripartite fra tutti gli altri condomini.

Es: Alcuni condomini decidono che il gasolio fornito da una ditta era di scadente qualità ed ha comportato il guasto dell'impianto di riscaldamento, a maggioranza decidono quindi di non pagare la ditta fornitrice.

La ditta fa il decreto ingiuntivo, i condomini si riuniscono e decidono di fare l'opposizione al decreto ingiuntivo perché vogliono a loro volta chiedere il risarcimento dell'impianto rovinato a causa del gasolio scadente.

Un condomino però dissente perché ritiene non giusto il giudizio e si dissocia quindi nei modi sopra descritti.

Si fa la causa e il condominio viene condannato a pagare alla ditta il gasolio scaricato più gli interessi legali e più le spese legali, il condomino che si era dissociato dovrà quindi pagare anche lui il gasolio a suo tempo scaricato ma non pagherà invece i maggiori costi e le spese legali.

Se invece il condominio vince dovrà partecipare alle spese che gli altri condomini hanno sostenuto per ottenere il beneficio.

2° comma: Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Il condomino dissenziente deve inizialmente contribuire a tutte le spese processuali poi se il giudizio sarà a lui favorevole potrà richiedere il rimborso al condominio.

3° comma: Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Questo ultimo comma vuole dire che in caso di condomino dissenziente ma soccombente, questi è tenuto al contributo delle spese processuali ed avvocatizie anche a quelle eccedenti quanto stabilito dal giudice per la causa stessa. Es il giudice stabilisce il tutto in 1000,00 euro mentre l'avvocato del condominio ha voluto 2000,00 euro, il condomino deve contribuire a quest'ultima cifra (se regolarmente documentata).

In caso di condominio soccombente, anche se l'argomento della disputa riguarda una tabella di scala anziché generale, la spesa di giudizio va addebitata a tutti i proprietari in quanto responsabili in solido di tutte le parti condominiali. [indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore.

1° comma: I provvedimenti presi dall'amm.re nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Qualora un condomino ritenga che l'amm.re abbia ecceduto nell'uso dei suoi poteri, egli può ricorrere all'assemblea.

Qualora l'assemblea gli desse torto, il condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria (ossia il tribunale), col procedimento di impugnazione disciplinato dall'art. 1137.[indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1134 - Spese fatte dal condomino

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Art. 1134 - Gestione di iniziativa individuale

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.[indice]

 

 

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.

1° comma: Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amm.re e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

2° comma: L'amm.re non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.

1° comma: Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

Questo secondo punto non va frainteso come che possono essere cambiate le ripartizioni condominiali, ma solo che debbono essere ripartite secondo quanto già stabilito dal R.C. vedi anche Cass. Civ. n. 6578 del 5-1988.

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti"; (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013)

Nota: Non viene precisato se il fondo da istituire per i lavori debba essere riscosso prima della stipula del contratto e dell'inizio dei lavori.

2° comma: L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Rientrano nella casistica di carattere urgente quegli interventi tipo crollo di cornicioni, lesioni di pilastri etc.

3° comma: L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

1° comma: L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

2° comma: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

3° comma: Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

4° comma: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amm.re o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amm.re medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

5° comma: Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

 6° comma: L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

7° comma: Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

1° comma: L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Es. n.1) Per un condominio di 30 condomini con 1000 millesimi

  • maggioranza dei condomini = almeno 16 condomini
  • 2/3 del valore = 667 millesimi

Importante: Nel conteggio delle teste, occorre fare molta attenzione in quanto proprietari di diverse unità immobiliari possono o no avere diritto a più voti (cioè a contare per più di uno).

Es. n.2) App. A Pippo e Paperino sono cointestatari App. B Pippo e Pluto sono cointestatari.

Es. n.3) App. C D E Unico proprietario è Paperoga.

Nell'esempio n.2 Il sig. Pippo presente all'assemblea ha diritto a due voti, quindi conta per due condomini nel conteggio dei 16 necessari.

Notare che in questo caso se si fanno deleghe occorrono due deleghe.

Nell'esempio n.3 il sig. Paperoga ha diritto ad un solo voto anche avendo tre unità immobiliari perché è il solo proprietario quindi conta per uno nel conteggio dei 16 necessari e è sufficiente una sola delega.

Come si vede dagli esempi riportati, risulta assolutamente indispensabile conoscere perfettamente chi sono i proprietari delle singole unità immobiliari al fine di evitare la nullità dell'assemblea in caso di errore.

Questo compito di verifica spetta al presidente di assemblea, ma l'amministratore deve a lui fornire la situazione anzidetta mentre il condomino non può esentarsi da non darla.

L'istituzione del Registro di Anagrafe richiamato all'articolo 1130 n. 6 risolve questo problema.

2° comma: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Sempre facendo riferimento all'Es. n.1 sopra descritto per poter deliberare il condominio anzidetto considerando il caso che siano intervenuti in prima convocazione 22 condomini con un totale di 700 millesimi per deliberare basterebbero:

  • Maggioranza = 12 condomini
  • 50% del valore = 500 millesimi

3° comma: Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Sempre con riferimento all'esempio n.1 se fossero intervenuti all'assemblea solo 20 condomini su 30 le deliberazioni sono valide se approvate da :

  • almeno 11 condomini (maggioranza degli intervenuti)
  • che rappresentino almeno 1/3 del valore = 333 millesimi

L'assemblea di seconda convocazione, con questi minimi, non può deliberare quanto riportato nel quarto comma (è possibile però l'approvazione del Preventivo, del Rendiconto etc.).

La seconda convocazione va fatta il giorno successivo anche se non sono passate 24 ore come alcuni pensano.

4° comma: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Riassumendo:

  •  Nomina e revoca dell'amministratore
  •  liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
  •  Ricostruzione dell'edificio
  •  Riparazioni Straordinarie di notevole entità
  •  1117-quater = Tutela delle destinazioni d'uso
  •  1120 - 2° comma = Innovazioni
  •  1122-ter = Impianti di videosorveglianza
  •  1135 - 3° comma = Autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare ad iniziative territoriali etc.

5° comma: Le deliberazioni  di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122.bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Per il quinto comma, sempre per riferimento all'esempio n. 1 se fossero intervenuti solo 20 condomini su 30 per le deliberazioni sarebbero necessari:

  •  Maggioranza dei condomini = 11 condomini
  •  Almeno 2/3 del valore = 667 millesimi

 6° comma: L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Il condomino non convocato, che però avendolo saputo da terzi, si presenta all'assemblea, fa risultare valida la stessa e non può più quindi fare appello al sesto comma.

7° comma: Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Note:

A conclusione delle modifiche apportate dal legislatore a questo articolo, che ricordiamo è inderogabile, viene spontaneo notare una incongruenza sostanziale sul fatto che non viene fatto il minimo riferimento all'articolo 1117-ter dove per le deliberazioni di quanto previsto in quell'articolato sono necessari i 4/5 delle teste e dei millesimi in deroga quindi a questo stesso articolo che è come detto inderogabile.

Il processo verbale, va redatto durante l'assemblea direttamente sul verbale allo scopo adibito e questa è una norma da rispettare per evitare future contestazioni.

Sul verbale va riportato inoltre a che ora entrano ed escono dall'assemblea i condomini allo scopo di sapere quali deliberazioni hanno il quorum dovuto e quali no.

Il condomino che esce dall'assemblea può lasciare delega anche solo verbale (l'uscita va comunque subito annotata sul verbale) ad un'altro condomino presente, se il delegato vota a favore di una delibera, il delegante non potrà in seguito contestarla mentre lo potrà fare se il delegato vota contrario.[indice]

Deleghe: le deleghe entrano nel conteggio sia numerico che di valore millesimale, per questo debbono essere ben specificate nel verbale di assemblea e tenuti gli originali allegandoli al verbale stesso.

Il C.C. non parla specificatamente sul numero massimo di deleghe ammesse, questo può invece essere riportato sul regolamento contrattuale e dovrà essere rispettato. [indice]

Chi deve essere convocato all'assemblea:

1) Proprietario o società proprietaria.

2) Eredi, tramite raccomandata ad ogni erede e se non se ne conosce l'indirizzo, indirizzando un'unica raccomandata al domicilio del defunto ed intestata agli eredi del defunto .......

3) Usufruttuario, va convocato nel caso di ordinaria gestione (nomina amministratore, approvazione rendiconto e preventivo etc..) mentre va convocato anche il proprietario nel caso di straordinaria gestione.

Buona norma è comunque convocare ambedue, in assemblea però dovrà votare uno solo (L'usufruttuario per l'ordinaria ed il proprietario per la straordinaria amministrazione.). [indice]

Chi ha diritto di partecipare all'assemblea:

4) L'inquilino: Non spetta all'amministratore convocare l'inquilino ma al proprietario (quando si parla di gestione del riscaldamento o condizionamento) solo in questo caso l'inquilino ha diritto al voto al posto del proprietario. Se l'inquilino ha la delega del proprietario il suo voto è valido per tutte le delibere all'ordine del giorno.

L'inquilino può partecipare anche senza la delega del proprietario alle assemblee che trattano la gestione del riscaldamento o condizionamento, se è presente anche il proprietario la votazione sulla gestione di queste due categorie spetta all'inquilino. Se poi si ha anche l'accortezza di far firmare il verbale di assemblea che approva il preventivo e riparto di queste spese all'inquilino, in questo caso essendo questa una dichiarazione di riconoscimento di debito (norma generale) sarà possibile fare in futuro eventuali ingiunzioni di pagamento anche all'inquilino oltre che al proprietario. [indice]

Varie ed eventuali:

Nelle varie ed eventuali non si può deliberare su nessun argomento in particolare perchè per deliberare su un argomento questo deve essere ben specificato sull'ordine del giorno.

Nelle varie ed eventuali possono solo essere trattati argomenti di carattere informativo che non richiedano votazioni.

Solo in presenza della totalità dei condomini si potrebbe derogare da questa regola .[indice]

Raccolta firme:

La raccolta di firme per decidere su un argomento assembleare non è valida perché mancante della collegialità dei condomini. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni della assemblea.

1° comma: Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

2° comma: Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

3° comma: Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni della assemblea.

1° comma: Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Al di fuori di questa regola c'è chi dice che la delibera è NULLA (la Balzani, Terzago) e chi dice che è solo ANNULLABILE (altri), la cassazione la considera a volte in un modo ed a volte nell'altro.

2° comma: Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

E' stata in pratica aggiunta la figura dell'astenuto che sul vecchio articolato non c'era.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge è quindi ammesso ricorso ma questo 2° comma prevede l'ipotesi che si possa deliberare di fare cose contrarie alla legge e che queste possono essere oggetto di richiesta di pagamento con tanto di eventuale ingiunzione se nessuno si oppone.

Il fatto stesso che il legislatore abbia qui previsto un tempo per dissentire vuole dire appunto che le delibere sono ANNULLABILI ma non NULLE per il solo fatto di essere contrarie alla legge.

Copia del verbale di assemblea va consegnato ai condomini assenti facendosi firmare per ricevuta ed indicando la data del ricevimento perché da questa data decorre il termine di 30 giorni per l'eventuale ricorso.

Superati 30 giorni, per FACTA CONCLUDENZIA la deliberazione risulta valida.

Il condomino inizialmente presente in assemblea che poi si assenta per motivi personali, può chiedere l'annullamento delle delibere votate dopo la sua uscita ma non su quelle di quando era presente.

Il contrasto tra la giurisprudenza sul nulla ed annullabile risiede sul fatto che tanti giudici giudicano la deliberazione assembleare come un contratto mentre per il contratto occorrerebbe l'unanimità.

Il ricorso va fatto tramite l'autorità giudiziaria al condominio, e pagando una leggera quota aggiuntiva si può anche chiedere l'urgenza perché l'ufficiale giudiziario notifichi quanto prima il ricorso per il rispetto dei termini di consegna di 30 giorni.

3° comma: L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

4° comma: L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669 - octies, sesto comma, del codice di procedura civile. [indice]


Norma del buon padre di famiglia:

Se si nota che effettivamente ci possono essere dei vizi su una decisione presa in assemblea e soggetta ad un ricorso, buona cosa sarebbe di riconvocare una nuova assemblea con all'ordine del giorno lo stesso argomento oggetto della disputa per cercare di risolvere amichevolmente la cosa.

In questo caso se l'assemblea ritorna sulle sue decisioni, alla prima udienza del giudice si farà presente (con la nuova delibera) il ripensamento dell'assemblea e si pagheranno così le sole spese accumulate al momento con risparmio per tutti. [indice]


NULLO e ANNULLABILE

Il Contratto è formato da: soggetto, oggetto, causa e forma, mancando una di queste prerogative il contratto è nullo.

La nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche dopo anni.

La annullabilità si ha quando uno dei contraenti è stato indotto a concludere il contratto per errore, dolo, violenza.

La annullabilità può essere richiesta entro un termine massimo di cinque anni.

Se il giudice assimila la delibera assembleare ad un contratto (cosa che spesso avviene) se questo è annullabile, lo si deve impugnare entro trenta giorni altrimenti se è nullo c'è sempre tempo.[indice]


Delibere Nulle e Annullabili:

Nulla è quando ad esempio viene derogata una norma inderogabile Es:

  • Amm.re nominato con 499 m/m
  • Dire all'Amministratore di assumere il portiere però senza pagare i contributi, questo ha una causa illecita contro una norma imperativa !

se si discute un argomento non all'ordine del giorno c'è una violazione dell'oggetto della delibera e allora diventa nulla e non annullabile.

Annullabile è quando ci sono dei vizi di forma, Es:

  • L'Amministratore che convoca l'assemblea in 1° convocazione alle ore 10.00 ed in 2° alle ore 11.00 dello stesso giorno

è annullabile e può essere impugnata solo se lo si fa entro il termine di 30 gg. dal momento che se ne è venuti a conoscenza.

Altra differenza tra delibera nulla ed annullabile è che devono essere tutte e due impugnate, e vanno tutte e due davanti al giudice quando il giudice pronuncia la nullità, la pronuncia con effetto "da allora" quando pronuncia la annullabilità la pronuncia con effetto "dal momento della sentenza" per cui se l'Amministratore aveva fatto delle spese a fronte di una delibera, se questa viene dichiarata nulla ha fatto male, mentre se viene dichiarata annullabile sono tutte valevoli fino al momento della sentenza. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 1138 Regolamento di condominio.

1° comma: Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

2° comma: Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

3° comma: Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.

4° comma: Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

 

 Art. 1138 Regolamento di condominio.

1° comma: Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

2° comma: Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

3° comma: Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136  ed  allegato al registro indicato al numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.

Per regolamento qui riportato si intende quello di tipo assembleare e non contrattuale.

I tempi per l'impugnazione riportata all'articolo 1107 sono di 30 giorni

4° comma: Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137.

4° comma: Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Note: Si riscontrano due problemi con le modifiche apportate a questo articolato:

  •  Il diritto leso di quanti hanno acquistato l'unità immobiliare sapendo che non era permesso tenere animali. Comunque, se il divieto di tenere animali è richiamato nel Regolamento Contrattuale stilato prima della data di entrata in vigore del presente articolato a nostro avviso gli animali non vanno tenuti.
  •  La mancata variazione dell'articolo 155 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile che rimanda all'ultimo comma del 1138 per l'elenco delle norme inderogabili e che oggi sono invece nel penultimo comma. [indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione.

1° comma: Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Nota: Nel caso si applicano le leggi sulla Comunione, queste vanno applicate per tutto, prendiamo il caso di un Condominio con 10 appartamenti di cui 5 sono di Tizio e 5 di Caio, Tizio ha 75 millesimi Caio 25 millesimi. l'assemblea può deliberare con la doppia maggioranza espressa dall'art. 1136, qui il Condominio si bloccherebbe perché le decisioni non potrebbero essere prese che all'unanimità.

Ci si dovrebbe continuamente rivolgere al magistrato per tutte le discordie.

Il legislatore ha dato la possibilità con questo articolo dicendo che dove non è possibile applicare la normativa sul Condominio va applicata quella sulla Comunione.

In questo caso abbiamo un Condominio composto da due persone con l'applicazione, per quanto riguarda l'assemblea e le maggioranze, della normativa sulla Comunione.[indice]

 

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 2659 Nota di Trascrizione

1° comma: Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme alla copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III, IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza;

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni  richieste dall'art. 2826, nonché la quota espressa in millesimi di cui all'articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari.

2° comma: Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.

 

 

Art. 2659 Nota di Trascrizione

1° comma: Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme alla copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III, IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condomini devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;

Nota: In pratica l'unica modifica apportata è evidenziata con la scritta sottolineata e riguarda appunto il caso di condomini.

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza;

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni  richieste dall'art. 2826, nonché la quota espressa in millesimi di cui all'articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari.

2° comma: Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto. [indice]


DISPOSIZIONI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E TRANSITORIE
Art. 61  
Art. 61  
Art. 63  
Art. 64  
Art. 65  
Art. 66  
Art. 67  
Art. 68  
Art. 69  
Art. 70  
Art. 71  
Art. 71-bis (dal 18/06/2013)  
Art. 71-ter (dal 18/06/2013)  
Art. 71-quater (dal 18/06/2013)  
Art. 72  
Art. 155  
Art. 155-bis (dal 18/06/2013)  
Art. 156  

RIMANE INVARIATO

 Art. 61.

1° comma: Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Caso tipico è quello di super condomini che possono essere suddivisi in tanti condomini.

2° comma: Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art.1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chieda la separazione.

Nota: Le spese per lo scioglimento competono però a tutti indistintamente. [indice]

RIMANE INVARIATO

 Art. 62.

1° comma: La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

2° comma: Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.[indice]

Normativa valida prima del 18/06/2013

Normativa valida a partire dal 18/06/2013

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 63.

1° comma: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amm.re può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Dopo cinque anni, se non si è fatto il decreto ingiuntivo, la riscossione cade in prescrizione ed in questo caso può essere chiamato l'amm.re al risarcimento. (vedi Azioni Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).

2° comma: Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

3° comma: In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amm.re, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

 

Art. 63.

1° comma: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,  può ottenere un decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Dopo cinque anni, se non si è fatto il decreto ingiuntivo, la riscossione cade in prescrizione ed in questo caso può essere chiamato l'amm.re al risarcimento. (vedi Azioni Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).

2° comma: I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Con l'aggiunta di questo comma il legislatore ha imposto che il fornitore dovrà prima agire nei confronti dei soli condomini morosi e solo in seguito contro gli altri.

3° comma: In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, può sospendere al condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

4° comma: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Quindi l'acquirente di una unità immobiliare soggetta a decreto ingiuntivo è chiamato al risarcimento delle quote relative all'anno in corso e a quello precedente.

Se l'Amm.re non può dimostrare di aver fatto tutti i passi necessari e nei tempi dovuti per il recupero delle quote insolute, può essere chiamato in solido al risarcimento se i condomini gli fanno causa.

5° comma: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Questo comma aggiunto è importante perché vincola il venditore alla consegna dell'atto di vendita altrimenti è responsabile in solido insieme all'acquirente. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 64.

1° comma: Sulla revoca dell'amm.re, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amm.re medesimo.

Questo è l'unico caso in cui l'Amm.re può agire davanti al giudice senza l'ausilio di un avvocato.

 2° comma: Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione. [indice]

 

 Art. 64.

1° comma: Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Questo è l'unico caso in cui l'Amm.re può agire davanti al giudice senza l'ausilio di un avvocato.

 2° comma: Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. [indice]

 

RIMANE INVARIATO

Art. 65.

1° comma: Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura civile.

2° comma: Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 66.

1° comma: L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amm.re quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

2° comma: In mancanza dell'amm.re, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

3° comma: L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

 

Art. 66.

1° comma: L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

2° comma: In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

3° comma: L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa , tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Per il calcolo del numero di cinque giorni per la convocazione fa fede la data di ricevimento della raccomandata. In questi 5 giorni sono compresi i festivi.

Non è necessaria la ricevuta ritorno perché all'uff. postale si può comunque sapere la data di ricevimento delle raccomandate semplici con un risparmio quindi dei costi.

Se il condomino non accetta la raccomandata R.R. o non la va a ritirare dopo aver ricevuto l'avviso, non pregiudica la convocazione perché è sufficiente poter dimostrare di aver spedito la raccomandata con l'esibizione del cedolino di spedizione nei termini richiesti. Per data di ricevimento si considera quella in cui il postino ha immesso l'avviso nella cassetta del condomino e non quella in cui il condomino va a ritirare la raccomandata.

4° comma: L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima.

La prima convocazione si deve evitare di farla in orari impossibili (notturni o quasi) perché in effetti si rende impossibile l'attuazione dell'assemblea e qualche magistrato potrebbe ritenerla non valida, buona norma è convocare la prima assemblea in orario decente presso il proprio studio (per essere certi che se qualcuno viene trova l'amministratore) e mettendo la postilla "con preghiera di intervenire in seconda convocazione" che è una postilla lecita non pregiudizievole e la seconda convocazione in altro luogo.

5° comma: L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione all'assemblea validamente costituitasi. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 67.

1° comma: Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

2° comma: Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

3° comma: L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amm.ne e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

4° comma: Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta al proprietario.

Art. 67.

1° comma: Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale.

Nota: Con la modifica di questo primo comma (che ricordiamo è inderogabile) il legislatore (se così si può chiamare) ha fatto un papocchio immane generando problemi che ledono il diritto del singolo e che comporteranno innumerevoli sentenze sempreché non venga modificato e spieghiamo perché:!

  •  Si dice che il condomino può intervenire all'assemblea a mezzo di rappresentante. (va bene)
  •  Poi si dice che se i condomini sono più di 20 il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore millesimale (quindi di massimo 200 millesimi).
  •  Ipotizziamo un condominio di 30 condomini, un delegato può rappresentare massimo 5 condomini che abbiano massimo 200 millesimi.
  •  Questo vuole anche dire che il condomino, le cui proprietà superano i 200 millesimi e che si trova in un condominio di oltre 20 condomini non si può far rappresentare da nessuno e viene quindi leso un suo diritto fondamentale (caso tipico ad esempio il costruttore che non ha ancora venduto tutte le unità immobiliari o condomini che posseggono più di un'unità immobiliare nello stesso condominio).
  •  Contrariamente, se il condominio non supera i 20 condomini, il diritto di delega gli viene concesso e senza limiti al numero di deleghe.
  •  Ma non sarebbe stato più semplice dire che non si possono avere più di due o tre deleghe a persona ? Cosa che si trova usualmente scritta nei regolamenti di condominio contrattuali ?

2° comma: Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

  •  In questo comma è stata eliminata la figura del "Presidente" che poteva sorteggiare ed assegnare il diritto di voto all'usufruttuario o al nudo proprietario, avendo eliminato la figura dall'articolato si presenteranno certamente problemi.

Note: I comproprietari vanno sempre convocati entrambe anche se poi ha diritto uno solo di votare.

Per i comproprietari abitanti sullo stesso tetto (marito e moglie) è sufficiente una sola convocazione ma indirizzata come intestazione ad entrambi.

Tre fratelli comproprietari di uno stesso appartamento ed abitanti in tre zone diverse vanno convocati tutti e tre con raccomandate differenti.

Va fatta attenzione anche alla patria podestà, fin quando il figlio è minorenne va convocato il padre, ma poi se il figlio è maggiorenne allora occorre convocare il figlio.

3° comma: Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo  dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

4° comma: Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

5° comma: All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

6° comma: L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

7° comma: Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

8° comma: Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 68

1° comma: Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

2° comma: I valori dei piani o di porzioni di piano, ragguagliati a quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

3°comma: Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. [indice]

 

Art. 68

1° comma: Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

2°comma: Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. [indice]

 

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 69

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1°) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2°) quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i alori dei singoli piani o porzioni di piano. [indice]

 

Art. 69

1° comma: I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

2° comma: Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

3° comma: Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. [indice]

SUPERATO dalla nuova normativa

Art. 70

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. [indice]

Art. 70

1° comma: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. "L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice" (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) [indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 71

1° comma: Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Questa norma non è applicabile perché l'associazione professionale è stata soppressa dal DL 23 novembre 1944 n. 369. L'articolo poteva essere abrogato o modificato ma il legislatore non se né accorto. [indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 71-bis

1° comma: Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

2° comma: I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

3° comma: Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice, In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

4° comma: La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

5° comma: A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Nota: A nostro avviso i corsi di formazione dovrebbero essere obbligatori per tutti, anche per chi amministra un solo condominio come previsto nel secondo comma. [indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 71-ter

1° comma: Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Nota: Il nostro studio di amministrazione già fornisce da diversi anni ai propri clienti questa possibilità e lo fa in forma completamente gratuita.

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 71-quater

1° comma: Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

2° comma: La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

3° comma: Al provvedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

4° comma: Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

5° comma: La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

6° comma: Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Nota: Questo articolato riguarda "la mediazione", ma ci si chiede per quale motivo è stato inserito dal momento che la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale la mediazione.

RIMANE INVARIATO

Art. 72

1° comma: I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. [indice]

RIMANE INVARIATO

Art. 155

1°comma: Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.

2°comma: Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del codice e nell'art. 72 di queste disposizioni.

Nota: Come abbiamo fatto presente nella descrizione dell'articolo 1138, questo secondo comma doveva essere modificato e fare riferimento non al secondo comma dell'articolo 1138 ma al penultimo,[indice]

NON PREVISTO dalla vecchia normativa

 

Art. 155-bis

1°comma: L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'erticolo 1122 bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del presente articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

 

RIMANE INVARIATO

Art. 156

1°comma: I condomini costituiti in forma di società cooperativa possono conservare tale forma di amministrazione.

2°comma: Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative edilizie le quali godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi sui mutui si applicano le disposizioni delle leggi speciali. [indice]

 


Copyright © 2007 BF-Ammi - P.IVA 00017688888
Aggiornato il 02/02/2014 19.03